Des plans et une superficie que vous pouvez défendre
Des plans d'étage mesurés pour les inscriptions, avec la norme et la méthode indiquées, pour que la superficie annoncée soit un chiffre que vous pouvez expliquer.
La superficie est le chiffre que les acheteurs contestent
Les acheteurs comparent les maisons selon leur superficie et leur prix au pied carré, les prêteurs et les évaluateurs s'y fient, et quand le chiffre de l'inscription s'avère faux, il devient un litige. La plupart des litiges viennent des mêmes quelques causes : l'inscription a mélangé des mesures intérieures et extérieures, a compté un sous-sol comme surface habitable, a copié un chiffre d'une ancienne inscription ou d'un plan de copropriété (strata en C.-B.), ou n'a pas dit comment le chiffre a été obtenu.
Un plan d'étage, commandé dans le même forfait d'inscription que les photos, règle l'essentiel de ces problèmes. Il montre l'aménagement, donne les dimensions des pièces et indique la superficie totale avec les règles utilisées pour la calculer. Ces règles diffèrent d'une province et d'un pays à l'autre, et c'est là que la plupart des gens se trompent.
Règles de mesure par territoire
| Où | Qui la fixe | Une méthode est-elle obligatoire? | Points clés |
|---|---|---|---|
| Alberta | Real Estate Council of Alberta (RECA) : la Residential Measurement Standard (RMS) | Oui, les titulaires de permis doivent utiliser la RMS pour mesurer et annoncer une propriété résidentielle | Les maisons sont mesurées à l'extérieur des murs de fondation. Seuls les niveaux entièrement hors sol comptent dans la superficie RMS; l'espace sous le niveau du sol peut être indiqué séparément. Les condos sont mesurés d'une peinture à l'autre, à l'intérieur des murs périphériques, au niveau du plancher. Des hauteurs de plafond minimales s'appliquent (2,13 m, et 1,52 m pour les plafonds en pente). La superficie enregistrée du condo ne peut pas être utilisée à la place. |
| Ontario | Real Estate Council of Ontario (RECO), en vertu de la TRESA | Non. Le RECO a déclaré qu'il n'existe pas de normes généralement reconnues pour la mesure des plans d'étage en Ontario | Les inscrits ne doivent pas publier de renseignements faux ou trompeurs. Vérifiez les mesures, ou omettez-les, ou ajoutez une réserve. Indiquez si un sous-sol aménagé est inclus. |
| Colombie-Britannique | BC Financial Services Authority (BCFSA) | Aucune norme unique n'est imposée | La BCFSA recommande de vérifier les mesures, de mesurer les lots de copropriété plutôt que de se fier uniquement aux plans de copropriété, et de distinguer le lot des aires à usage exclusif comme les balcons et le stationnement. Pour les locaux commerciaux, elle renvoie aux normes BOMA et demande que la source et la méthode soient divulguées. |
| Autres provinces, dont le Québec | Organismes de réglementation provinciaux | Aucune norme nationale ne s'applique au Canada; vérifiez auprès de votre organisme de réglementation | Bien des mesureurs utilisent par choix des règles de type RMS ou ANSI. La pratique la plus sûre est la même partout : indiquer la méthode. |
| États-Unis | ANSI Z765-2021, publiée par Home Innovation Research Labs | Exigée par Fannie Mae pour les évaluations depuis avril 2022 et adoptée par Freddie Mac; ce n'est pas une loi pour les courtiers inscripteurs | Mesure à l'extérieur de la maison. Seul l'espace aménagé hors sol compte; tout niveau partiellement sous le sol est déclaré séparément. Plafonds d'au moins 7 pieds, avec des règles pour les plafonds en pente. Garages et espaces non aménagés exclus. Les règles du MLS local peuvent ajouter leurs propres exigences. |
RECO, RECA et RMS ne sont pas la même chose
On dit souvent « la norme du RECO » quand on parle de la RMS. La RMS est la règle de l'Alberta, fixée par le RECA, l'organisme de réglementation albertain. Le RECO est l'organisme de réglementation de l'Ontario, et il n'exige aucune méthode particulière. Une inscription en Ontario peut utiliser une mesure de type RMS, et bien des mesureurs le font, mais elle devrait le dire plutôt que de laisser entendre qu'une norme provinciale s'applique.
La même prudence s'impose aux États-Unis. L'ANSI Z765 est la norme qu'utilisent aujourd'hui la plupart des évaluateurs parce que les grands acheteurs de prêts hypothécaires l'exigent. Si votre inscription utilise une autre méthode, le chiffre de l'évaluateur risque de ne pas correspondre au vôtre, et l'acheteur demandera pourquoi.
Comment un plan d'étage est mesuré et dessiné
Convenir de la norme
La RMS pour l'Alberta. Pour les autres provinces et les États-Unis, convenir avant de mesurer des règles à suivre, habituellement de type RMS ou ANSI, et décider si l'espace sous le niveau du sol doit être indiqué.
Mesurer
Les pièces et les murs sont mesurés avec des outils laser ou une caméra à balayage, y compris l'épaisseur des murs lorsque la norme mesure à l'extérieur. Les escaliers, les ouvertures sur l'étage inférieur et les plafonds bas sont consignés, car les règles les traitent différemment.
Dessiner
Un plan net par niveau avec le nom et les dimensions des pièces, les portes, les fenêtres et les éléments fixes, en unités métriques, impériales ou les deux.
Calculer et identifier
Des totaux par niveau et au total, avec l'espace hors sol et sous le niveau du sol indiqués séparément et la méthode inscrite sur le plan.
Ajouter le terrain
Quand le terrain compte, une vue aérienne par drone donne à l'acheteur la forme du terrain, du toit et des dépendances. C'est une image marketing, pas un levé juridique; la cartographie de site est un autre produit, voyez orthomosaïques.
Comment naissent les litiges de mesure
Des chiffres copiés
La superficie vient d'une inscription précédente, de la brochure du constructeur ou du plan de copropriété, et personne ne la vérifie.
Un sous-sol compté comme surface habitable
Un sous-sol aménagé est ajouté au total sans le dire, et l'évaluation arrive à une superficie plus petite.
Des mesures de visite 3D citées comme des faits
Un chiffre lu sur un modèle 3D est utilisé comme superficie officielle.
Une image marketing traitée comme un levé
Des limites de terrain tracées sur une vue aérienne servent de référence pour une clôture ou un lotissement.
Qui se fie au chiffre
Courtier inscripteur
- Ce qu'il leur faut de vous
- Une superficie qu'il peut annoncer sans risque.
- Ce qu'il vous faut d'eux
- La norme applicable et si l'espace sous le niveau du sol doit être indiqué.
- Sur le dossier DroneLink
- La norme est indiquée sur la commande et sur le plan.
Courtier de l'acheteur
- Ce qu'il leur faut de vous
- Vérifier le chiffre et l'expliquer à l'acheteur.
- Ce qu'il vous faut d'eux
- Rien, si la méthode figure sur le plan.
- Sur le dossier DroneLink
- Partager le plan à partir du lien du projet.
Évaluateur
- Ce qu'il leur faut de vous
- Comparer des choses comparables, souvent selon les règles ANSI aux États-Unis.
- Ce qu'il vous faut d'eux
- Une méthode claire, pour que les écarts puissent être expliqués.
- Sur le dossier DroneLink
- Le plan indique s'il s'agit d'une mesure extérieure ou intérieure et les niveaux par rapport au sol.
Copropriété ou gestionnaire immobilier
- Ce qu'il leur faut de vous
- Des plans pour de nombreux logements, mesurés de la même façon.
- Ce qu'il vous faut d'eux
- L'accès et la liste des logements.
- Sur le dossier DroneLink
- Un projet par immeuble, des plans par logement; voyez gestionnaires immobiliers et copropriétés.
Questions
Qu'est-ce que la Residential Measurement Standard (RMS)?
La RMS est la norme de mesure que doivent utiliser les titulaires de permis immobilier en Alberta, fixée par le Real Estate Council of Alberta. Les maisons sont mesurées à l'extérieur des murs de fondation, seuls les niveaux entièrement hors sol comptent, et les condos sont mesurés à l'intérieur des murs périphériques. Les autres provinces ne l'exigent pas, bien que certains mesureurs l'utilisent par choix.
L'Ontario a-t-il une norme de superficie?
Aucune n'est obligatoire. Le RECO a déclaré qu'il n'existe pas de normes généralement reconnues pour la mesure des plans d'étage en Ontario. Les inscrits ne doivent pas induire en erreur; ils devraient donc vérifier la superficie, l'assortir d'une réserve ou l'omettre, et indiquer si un sous-sol est inclus.
Comment mesure-t-on la superficie en C.-B.?
La C.-B. n'impose pas de méthode unique. L'organisme de réglementation recommande de vérifier les mesures, de mesurer les lots de copropriété plutôt que de se fier uniquement aux plans de copropriété, et de distinguer le lot des balcons, du stationnement et des autres aires à usage exclusif.
Qu'est-ce que l'ANSI Z765?
L'ANSI Z765-2021 est la norme américaine de mesure des maisons unifamiliales. Elle mesure à l'extérieur, ne compte que l'espace aménagé hors sol et déclare séparément l'espace sous le niveau du sol. Fannie Mae l'exige pour les évaluations depuis avril 2022.
Un sous-sol aménagé compte-t-il dans la superficie?
Selon la RMS et l'ANSI Z765, il est déclaré séparément du total principal hors sol. Dans les provinces sans norme obligatoire, indiquez clairement s'il est inclus.
La superficie d'un condo se mesure-t-elle à l'intérieur ou à l'extérieur des murs?
Selon la RMS, les condos sont mesurés à l'intérieur des murs périphériques, au niveau du plancher. Les superficies des plans de copropriété peuvent différer de ce que vous mesureriez; vérifiez avant d'en citer une.
Un drone peut-il mesurer la superficie de ma maison?
Une carte par drone peut mesurer d'en haut le toit, l'empreinte du bâtiment et le terrain. La surface habitable se mesure au sol, à l'intérieur et aux murs. Pour les limites légales, il vous faut un arpenteur-géomètre. Voyez comment fonctionne la cartographie par drone.
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